万科总裁郁亮说，学习腾讯，建立生态系统，自己革自己的命。
当2013年结束时，万科的脚已站在了两千亿的门槛上。这家世界上最大的房地产开发商在过去三年内，已完成了一千亿到两千亿的跨越。
不过，在被互联网改变一切的2013年，万科却感受到各方的压力与危机。这一年，万科的股价大跌19%，而为万科服务的搜房、易居中国、世联地产等却狂飙突进，股价成倍增长。
尽管它们不一定是郁亮所说的地产界的“小米”，但起码现在的万科无法做成“小米”，毕竟，万科从骨子里还缺乏互联网基因。
迫近2000亿
2013年12月，万科实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元，销售面积和金额同比分别降11.4%和18.0%，环比分别下降23.3%和22%。
万科内部人士对经济观察报表示，2013年末部分需求受银行额度用尽影响，销售不如预期，但随着一、二月份银行额度的逐步回归，万科的销售会重新放量。
尽管2013年年末冲关受挫，但2013年万科全年的表现堪称优秀。
数据显示，2013年全年，万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比增长21%。
万科董秘谭华杰表示，2013年不同地区市场分化较大。一线以及部分沿海二三线城市，市场景气度较高，但由于2012年已经率先回暖，比较基数较高，2013年成交面积整体增长并不多；而内地多数三四线城市，成交面积相比2012年虽然有所改善，但由于近年来开工较多，可售及在途供应量巨大，目前仍处在去库存阶段。
单就房地产开发而言，万科目前的领先地位国内暂时无人能超越。对万科而言，规模的持续增长仍是大概率事件，这可以从万科在土地市场的表现得到直观反映。
招商券商提供的数据显示，2013年万科全年共新增项目105个，新增项目权益口径建筑面积为2343万平方米，新增土地权益地价款861亿元，为2012年全年权益地价款430亿元的2倍。
瑞银的数据显示，万科2013年土地购置集中于一二线城市，平均楼面地价为3230元/平方米，同比上升12%，占当年签约销售均价的28%。
瑞银表示，万科2013年新开工面积为1950万平方米，料可推动2014年新推盘面积上升至约2000万平方米。考虑到2013年末可售住宅存量面积约750万平方米，预计万科2014年可售资源总量将接近2750万平方米，对应金额约3050亿元，2014年签约销售额为2150亿元。
万科自己的看法更专业和具体。
谭华杰称，由于新房供应较为充足，除北京等个别城市外，目前多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至2013年12月底，上述城市的新房库存为1.28亿平方米，较2012年年底的1.16亿平方米有所上升，库存去化周期为10.4个月。这是一个较为充足的存货水平，有利于未来房价保持稳定。
已变的格局
尽管2000亿在望，但万科也不是高枕无忧。
数据显示，2013年销售第二的绿地业绩为1625亿元，和万科的1709亿元仅相差115亿元；而在增长速度方面，绿地的51%相比万科的23%显然更胜一筹。
如果这一状况持续，绿地将在2014年赶超万科。
不过，一位央企地产内部人士在接受经济观察报采访时表示，绿地香港借壳上市不久，房地产并未完全装入，外界无从知晓更准确销售数据，如此对比的意义并不太大。
另外，万科股价的持续低迷也扰动着各方神经。
上述央企人士称，对万科为代表地产股而言，没有最低，只有更低。
数据显示，万科的股价在2013年1月30日达到最高值12.49元，而12月31日，却收在了8.03元。与此同时，机构投资者在三季度大幅减持万科股票，Wind数据显示，三季末万科机构持股比例降至37.98%，与年中相比，机构共减持12.58亿股，持股比例下降13%。
事实上，如此不堪的表现并非万科一家。数据显示，2013年，保利地产、招商地产，跌幅高达38%和30%。
不过，在万科股价屡创新低的同时，以搜房和世联地产为代表的地产服务业股票却继续飙升。
1月8日，德意志银行发布研究报告，重申对搜房股票的“买入”评级，并将目标股价上调至105美元。要知道，2013年，搜房网的股价涨幅已高达218%。
在德意志银行看来，在连续几个季度“业绩超出预期股价大涨”之后，我们认为搜房仍将处于高速增长中，而中国房地产市场2014年开年仍表现强劲。基于有利的市场预期，我们认为搜房的增长仍将受处于起步阶段的电商业务的推动。此外一些新项目，例如移动业务的商业化和金融产品的推出，有可能使传统广告业务的发展重新加速。
事实上，德意志银行已抛开了搜房的地产属性，而把其当作一家互联网公司看待。德意志银行还称，这一目标价相当于2014财年前瞻市盈率24.7倍，相对于中国互联网公司平均的32倍，估值仍有吸引力。
2013年12月26日，美国福布斯网站近期评选出了2013年表现最好的10只科技美股，搜房网入选。
不仅是在美国上市的搜房，在国内上市、从事代理业的世联地产涨幅达到50%，从事房地产网媒的三六五网涨幅也达到47%。“当两家地产公司以令人唏嘘的方式结束2013年股市表现，资本偏好所折射的行业未来图景逐渐清晰。”有人发出了如此评价。
深圳一家上市房企董秘对经济观察报表示，万科是重资产企业，而搜房、世联地产则是典型的轻资产公司；万科属传统周期性行业，而搜房、世联地产已蜕变为服务业。
该董秘称：“从估值逻辑讲，传统行业面临转型，而新兴产业代表未来，理应享受资本溢价。”
中年求变
股价低迷并不代表着万科坐以待毙。
2013年12月9日下午，万科集团总裁郁亮率领一支由200人组成的团队来到腾讯总部，万科周刊官方微博将此行称为“取经”。
这并不是郁亮第一次带队向互联网企业学习。
早在2013年10月31日，郁亮带领万科集团执行副总裁周卫军、万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全等高管，奔赴阿里巴巴总部。
据称，阿里巴巴集团首席执行官陆兆禧、总参谋长曾鸣、首席技术官王坚等高管出面接待万科团队。
2013年是万科成立30周年，面对第四个十年，郁亮亦坦言，对于一家千亿公司来说，最大的难题是给公司确立未来的发展方向。
自2013年6月在西安首次抛出万科新定位之后，郁亮对万科要做的“城市配套服务商”至今仍没有给出完整的定义。
12月末郁亮在深圳的一次内部演讲中首次坦承，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。
事实上，以搜房、易居和世联地产为代表的地产行业的搅局者已经出现。
财报显示，搜房第三季度总营收为1.85亿美元，同比增长45.4%；净利润为1.03亿美元，同比增长108.9%。2013年预计收入超过6.1亿美元。
上述董秘称，尽管单季营收只有1.85亿美元，但利润却达到了1.03亿美元，这才是服务型公司最可怕的地方，也是以万科为代表的地产开发企业无法企及的。
毛大庆在一次公开演讲中表示：万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，吃定供应商和业主，以获得更高的利润。
2013年平安夜，万科在北京首个商业项目金隅万科广场正式开业。尽管郁亮多次表示，万科进军商业地产源于“被动”，但是万科当前商业住宅“二八开”的局面已经形成，当前万科在商业地产领域的投资已超百亿元。
另外，2013年底，万科以30亿的代价入股徽商银行。万科方面称，入股的目的是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求。
在招商证券分析师罗毅看来：“通过打造社区公共配套，入股银行加强对业主渗透，增强与业主粘性，助公司其他业务发展，且通过需求点分析，为公司的业务转型升级创造基础。”
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