今年元宵节和情人节同日到来，福州各大商家都“磨刀霍霍”，然而不少市民却发现，金山浦上商圈一家综合体的一层黄金店面，有不少商家悄悄撤柜了。与之相反的是，包括华润在内的国内巨头正紧锣密鼓地布局福州市场，超高端商业综合体将进驻福州。
实际上，在经历近三年的井喷式增长之后，福州市区内城市综合体、购物中心等商业地产项目已遍地开花。就在此时，电商对传统商业的冲击也迅速显现，许多传统百货公司不得不通过上线网购平台、推出APP软件、与微信合作等方式来应对电商的冲击，探索新型零售模式。那么在2014年，福州商业地产市场会发生怎样的变化呢，而这样的变化又将体现为何种趋势呢?
趋势一
本土大鳄与外来巨头将激烈碰撞
昨日，住在浦上大道附近的福州市民刘先生兴冲冲地前往仓山万达附近的一家大型综合体，打算买点化妆品在情人节送给女友。他选择这个综合体，一来是停车免费，二来是觉得商品比万达的便宜些。不过，随后刘先生惊讶地发现，原来的几家大型化妆品店都人去楼空。“我仔细一想，上一次来是好几个月前的事情了。因为我现在要么上网购物，要么只外出吃饭，难怪对这些变化不了解，另一方面，也说明这里人气还是不行。”刘先生说。
很多人担心，这个综合体遭遇的麻烦，会在福州其他商业项目中上演。如今，不论是本土房企，还是新兴的商业资本，甚至是外来的地产巨头，都在争夺福州的商业地产市场。2013年，福州五城区已经开业的大型商业项目超过12个，未来两年内，还将新开业大型商业项目15个。去年福州写字楼的供应量超过40万平方米，未来两年内，福州写字楼的供应量还将增加180万平方米。
不仅如此，2013年福州市区土地市场成交结果显示，去年福州五城区成功出让地块38幅，累计面积在1500亩以上，其中商服用地占比在80%以上。这也意味未来两年内，福州还将有更多的商铺、写字楼入市。
不仅在市区，受限于福州市区可开发的土地日益稀缺以及新型城镇化的推动，商业地产的建设热潮开始由福州市中心向周边县市扩散。仅在仓山区，在建的综合体项目就有海西佰悦城、海峡商贸城、闽江世纪城;马尾区也有快安综合体、名城城市中心等多个城市综合体正在建设;而在闽侯，确定的项目更为密集，包括海峡汽车城、海峡鑫天地等。另外，万科、泰禾、正荣先后拿下福州周边县市的商服地块，福清、闽侯等福州周边县市的商业地产受城镇化的影响更加明显。
在这一浪潮中，更引人注目的是即将到来的本土大鳄与外来巨头之间的激烈碰撞。除了泰禾转型商业地产，包括融侨、名城在内的本土地产巨头也将陆续推出各自的大型商业项目项目。与此同时，华润、华侨城、恒大等国内房企巨头十分看重福州市场，纷纷确定将在福州打造大型综合体项目。今年一月刚在福州市中心拿地的华润，要做的是能辐射整个城市的超高端综合体华润万象城，预计总投资80亿元。这还不算，在华润万象城附近，它还拿下了原黎明永辉地块，业内传说是要建五彩城，也是商业综合项目。
“如今不少资金都涌入商业地产，但运营商业地产的难度远远高于住宅项目。建议没有商业运营经验的开发商在面对这类项目时要更加谨慎理性。”零距离营销总经理陈晶认为，因为商业需要整合各方面的资源，对于资金实力的要求更高，而且在规划等方面，需要更前瞻地考虑，所以要做商业地产，最好是能找到较为成熟的团队，而且准备好充足的资金。福州立丹行总经理林晨曦则认为，过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，会导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。比如，福州正大广场和冠亚广场就是其中的典型案例，密集上马导致福州最核心的中心区商业都免不了萧条的结果。
趋势二
今年开始，福州商业零售巨头将全线“触电”，这是业内对今年商业地产市场的一致判断。他们认为，线上线下的销售结合肯定是大势所趋，今年开始，电商业务将成为未来福州商业综合体“标配”中的一部分。
“互联网时代，消费者购物行为随之发生了四方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。”国内知名电子商务专家梁春晓告诉记者，进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据、Wi-Fi、电子标签、智能货架、自动收银、自动打包、移动互联、线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。
在这些方面，福州商业地产企业基本走在了前列。
当下福州最主流商圈之一的万宝商圈已经开始正视电商的崛起，向电商抛出“橄榄枝”。除了个体店铺转向线上线下结合，主打商业别墅和独立店概念的商业体中央第五街也有意引入高端电商。相关人士在此前的采访中透露，其招商的范畴除了奢侈品护理店、私人工作室、私人酒庄之外，高端电商也被纳入，尤其是
走轻奢侈、非大众、高品位业态集群的电商。此外，永辉超市开
始提出了一个新品牌“网购永辉超级旗舰店”，计划建成一个汇聚全球生鲜食品及大宗消费品的体验中心，并支持大宗购物与网络购物，其实这种超级旗舰店就是网
店和实体店的结合体。麦德龙的专业B2B网上商城以及天虹等的网购市场开通范围也包括福建市场。零售业务饱受电商冲击的新华都更是宣布与阿里巴巴合作，高调向电子商务领域进军，共同开展B2B商务合作项目，阿里巴巴负责平台建设和线上服务，新华都负责线下招商和后续服务。此外，两家还将合作建设和运营跨境贸易电子商务平台和线上线下(O2O)合作。新华都将联手阿里巴巴一淘网络技术公司打造O2O生活平台，并计划于12月联合开展O2O形式的促销活动。
具体到本地的商业综合体方面，“触电浪潮”更是一浪接一浪。去年9月，五四北泰禾广场、苏宁广场两大综合体相继开业，并推出免费Wi-Fi。福州各大综合体随即效仿跟进，在免费Wi-Fi取消一年后，榕城两大万达广场双双重启免费Wi-Fi。当月24日，宝龙城市广场也启动免费Wi-Fi。各大商圈争相布局Wi-Fi也被业界视作为接下来无线智能战建立“战备基础设施”。
在时下火热的移动互联方面，福州商业地产巨头更是紧紧跟随。去年底，随着泰禾广场宣布正式推出互动式App，场内所有实体商户正式实现电商O2O模式。至此，苏宁广场、宝龙广场、两个万达广场等福州主流商业综合体均已正式开启“智能时代”。现在在福州的商业卖场中，互动式App不但集合了商家产品及资讯的推送，还打通了银联支付渠道，消费者可以直接通过手机付款，可以在店里提货也可选择由商家配送，另外还会提供电子优惠券、电子会员卡、预约受理等功能，此外还可指引消费者快速浏览各品牌的资讯、价格和服务，在节假日甚至可以使用在线预约功能，预约KTV、餐厅位置。
业内人士认为，随着移动互联网的发展，福州商业市场线上线下的融合从今年开始也将进一步加剧，实体门店将全线与线上平台开展O2O双线互动，移动支付必将延伸至本地的零售、餐饮等行业。
趋势三
实体商业项目将大量转为体验式业态
实体商业项目将大量转为体验式业态，这是业内人士认定的今年又一个商业地产发展趋势。如果说福州骤然增加的商业供应量对开发商的影响很大，那么电子商务对消费者购物行为方式带来的冲击更是令所有商业地产开发企业担忧。
漫步福州市区的商业街及多个商业综合体项目，这一变化已经非常明显。在很多福州传统的商业街，原来的商业业态已经发生了显著变化。不少经营餐饮、服装店的商家越来越无法承受业主的涨租要求，被迫从繁华地段退出。目前，在市中心较为繁华的地段，沿街门店几乎都是珠宝、茶叶、烟酒、眼镜店、中介店、银行等高收益的行业，书店、文具店等利润率较低的行业已难觅踪迹。而在各大商业综合体中，餐饮类一枝独秀，不夸张地说，能让顾客在店外排队等候的，只有餐饮店。
的确，以淘宝、京东为代表的电商零售崛起后，人们的消费习惯和消费心态也发生了变化，靠大量铺设国际品牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的空间。电商咄咄逼人，传统实体商业面临低谷，经过不断优劣势审视后，体验式消费成为线下商业新的出路。
最明显的表现，就在于福州新建及新规划商业综合体业态分布的变化。传统城市综合体餐饮娱乐占比一般不超过30%，但是在福州新开业的五四北泰禾广场和苏宁广场，餐饮和娱乐类的占比均大大超过传统的城市综合体，其中苏宁两种业态的占比已近55%。
这样的潮流正在蔓延。宝龙城市广场在经历新一轮品牌置换后号称“体验式购物已经占到商铺体量的50%”，随后泰禾新天地、红星美凯龙方面都表示将努力营造“不同于网购的舒适消费体验”。万达商业管理福州区域公司人士则表示，在提高体验度方面进行了大升级，比如，台江万达在政务中心入驻后，精确定位为品质人士首选的生活体验中心，并根据这一定位进行品牌调整，主动对现有品牌升级，引进美式快时尚品牌及一些国际二线品牌，用主力品牌带动中高端人气，与此同时，还对车场及外景、夜景进行全面改造，增强综合体的服务配套。仓山万达则定位为潮流时尚，在室外步行街打造更多时尚餐饮，如酒吧、主题餐厅等。目前两座万达广场在引进品牌上就出现了明显的差异化。
未来，这一趋势还将继续强化。例如，世欧王庄商管人士就表示，为了与其他商业项目形成良性竞争，未来的世欧王庄商业将主打体验式消费，休闲、餐饮、娱乐、文化比例高达60%。
趋势四
商业地产更成熟开发商物业自持比重增多
长久以来，商业地产项目最被人诟病的就是产权分割出售，虽然开发商可以在短时间内回收成本，但收益偏低，且商业项目由于缺乏统一的定位、规划、招商、运营，不利于品牌效应、规模效应的形成。
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向。第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段是以销售和自持商铺并重的阶段。第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将受到金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。随着市场的不断成熟，今年福州商业地产市场将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。
业内人士表示，从2010年起，福州市内有开发商开始“瞄准”自持物业，万达模式的成功，使得更多开发商希望通过持有商业物业，获得长期持续的收益。据了解，目前金融街万达广场、仓山万达广场，其持有物业比例高达70%;即将入住鼓楼区的华润也曾透露，未来的商业规划中以自持物业为主;正处于招商阶段的王庄商业广场也曾宣布规划自持体量达20万平方米的商业物业。而福州在售的写字楼项目，开发商自持物业比重都不低于30%。
此外，目前活跃在福州商业地产市场的开发商企业有很多是由住宅市场转向而来的中小房企。由于开发商业地产比开发住宅所需资金量以及面临的风险都更大，未来商业地产市场的集中度将逐渐加强，中小企业由于资金实力弱、融资成本较高、抗风险能力较差，会逐渐被市场淘汰。
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